Nachricht

Nov 07, 2023

Langsamere Nachfrage, aber Lagermieten in den USA steigen in einem „angespannten und teuren“ Markt

Die Nachfrage nach Lagerflächen in den USA ist zurückgegangen – dies ist jedoch nicht der Fall

Die Nachfrage nach Lagerflächen in den USA ist rückläufig – das hat jedoch nicht verhindert, dass die Mieten steigen.

Nach Angaben des Immobilieninvestmentfonds Prologis werden sie in diesem Jahr um 10 % steigen.

Die Abschwächung des Welthandels treibt die Leerstandsquote auf dem US-Lagermarkt endlich nach oben. Im ersten Quartal stieg die bundesweite Leerstandsquote auf 3,5 %.

Das sind 50 Basispunkte mehr als im letzten Quartal 2022 und der höchste Stand seit 14 Jahren, stellte das Gewerbeimmobiliendienstleistungsunternehmen CBRE fest.

In den ersten drei Monaten wurden 89 Millionen Quadratfuß Lagerfläche verfügbar und 144,1 Millionen Quadratfuß neue Kapazität kamen auf den Markt. Aufgrund der schwächelnden Nachfrage war die Nettoabsorptionsrate die niedrigste seit dem zweiten Quartal 20, dem Höhepunkt der Pandemie.

CBRE berichtete, dass auch regionale Märkte rund um Häfen, in denen es früher extrem eng war, eine langsamere Akzeptanz verzeichneten.

Und der Trend hält an. Der Prologis Industrial Business Indicator weist für April einen Wert von 56,2 aus. Obwohl es sich immer noch im Expansionsbereich befindet (Zahlen über 50 deuten auf Wachstum hin), ist es von 59,7 im ersten Quartal gesunken.

Prologis geht davon aus, dass sich die Industrieimmobilienaktivität auf das Niveau vor der Pandemie bewegt.

Doch trotz des Abwärtstrends bei der Kapazitätsauslastung sind die Lagermieten weiter gestiegen. Laut CBRE stieg die Durchschnittsmiete in den ersten drei Monaten im Vergleich zum Vorquartal um 3 % und im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 11 %.

Prologis verzeichnete im ersten Quartal einen Tarifanstieg von 4,4 %.

„Man könnte meinen, dass die Mieten in einem langsameren Frachtmarkt gesunken sind, aber das Gegenteil ist der Fall“, sagte Bob Imbriani, EVP International der Spedition Team Worldwide. „Der Markt ist teuer und angespannt.“

Sein Unternehmen wollte seine Lagerkapazität im Raum Dallas erweitern. Die Mieten für neue Einrichtungen würden bis zu 60 % höher sein als die aktuellen Lagerkosten, während eine Verlängerung der Mietverträge Mieterhöhungen von 30 bis 40 % mit sich bringen würde, sagte er.

Ein wesentlicher Faktor hierfür ist eine deutliche Verlangsamung der verfügbaren neuen Kapazität. Als Reaktion auf den schwächeren Markt und die hohen Zinsen sowie die strengen Kreditbedingungen seien die Baubeginne drastisch zurückgegangen, erklärte Herr Imbriani.

Laut CBRE ist die Zahl der im Bau befindlichen Lagerhausprojekte zum ersten Mal seit vier Jahren zurückgegangen. Gegenüber dem Schlussquartal 2022 ist es um 7 % gesunken.

Prologis stellte fest, dass die Baubeginne im ersten Quartal im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2022 um 40 % zurückgingen.

Und auch Kapital war weniger frei verfügbar als zuvor. Finanzexperten verweisen auf den regionalen Bankensektor, der die Hauptfinanzierungsquelle für die Entwicklung von Industrieimmobilien darstellt. Im Zuge des Zusammenbruchs regionaler Banken wie Silicon Valley und First Republic haben die Kreditgeber den Geldbeutel angespannt. Die Verlangsamung der gewerblichen Immobilienkredite nahm im ersten Quartal aufgrund der Anspannung im Bankensystem an Dynamik zu.

Der Lending Momentum Index von CBRE fiel im Vergleich zum vierten Quartal des letzten Jahres um 33 % und im Jahresvergleich um 53,5 %.

Dennoch sind Investoren weiterhin am Industrieimmobilienmarkt interessiert. Realterm, eine auf den Transportsektor spezialisierte Investmentverwaltungsgesellschaft, hat kürzlich 532 Millionen US-Dollar für die Rekapitalisierung eines Portfolios aus 61 Vermögenswerten, einer Mischung aus Lkw-Terminals, Abfuhrhöfen und anderen Lagerstandorten, aufgebracht. Und es ist damit zu rechnen, dass die Mieten weiter steigen.